| |
|
|
Ejendommen »
K/S Longlands ejer et Nursing Home beliggende i et hyggeligt boligområde i Middlesbrough i det nordøstlige England. Ejendommen har en central placering ca. 1,5 km fra floden Tees og 3 km fra centrum.
|
Lejer »
Lejen er garanteret af Mimosa Healthcare Group Ltd., som står bag 30 plejeinstitutioner i hele Storbritannien, hvoraf størstedelen fungerer som Nursing Homes.
|
Lejekontrakten »
Uopsigelig lejekontrakt med en resterende løbetid på 30 år. Garanteret lejestigning på minimum 16% hvert 5. år i hele lejeperioden. Det svarer til en årlig lejestigning på 3%.
|
Investors økonomi »
Baseret på et konservativt skøn forventer vi, at en 10%-investor vil opnå en fortjeneste på 816.000 kr. over de næste 20 år – vel at mærke efter skat.
|
Investeringsresume »
Læs her mere om de 10 væsentlige forhold, som en investering i K/S Longlands er bygget på.
|
|
|
|
|
K/S Longlands
K/S Longlands ejer et Nursing Home i Middlesbrough i Tees Valley i det nordøstlige England. Ejendommen ligger ca. 3 km uden for bycentrum på sydsiden af Longlands Road i et beboelsesområde.
Fra ejendommen er der ca. 1,5 km ned til floden Tees, som løber gennem Middlesbrough og munder ud i Nordsøen.
Der er tale om en charmerende rødstensejendom i 2 etager. De moderne bygninger, som helt fra starten af har haft til formål at skulle anvendes som Nursing Home, er opført i 1997 og yderligere udvidet i 2003. Samlet er der sengepladser til 43 beboere, fordelt på 41 enkeltværelser og 1 dobbeltværelse. Alle med eget toilet og håndvask.
Foruden beboernes værelser findes der endvidere fællesarealer som opholdsrum og spisestuer, hvor beboerne foruden at nyde deres måltider kan nyde hinandens selskab eller se TV. I ejendommen er der desuden vaskerum, kontor og en 8 personers elevator, der letter adgangen mellem etagerne. Fælles toilet- og badefaciliteter er udstyret med lifte og støttehåndtag og findes på begge etager.
Køkkenet ligger i stueetagen, og her tilbereder køkkenpersonalet en bred vifte af mad af friske råvarer og tager hensyn til specielle diæter.
Det udvendige område udgøres af en velholdt, anlagt have, betonbelagte gangstier rundt om bygningen og et gæsteparkeringsområde. Desuden blev en udestue tilføjet til den højre facade i 2005. Ejendommen har eget parkeringsområde med pladser til ca. 12 biler.
Ejendommens købspris = 23.370.000 kr.
Lejer
Ejendommen i K/S Longlands bliver anvendt som Nursing Home drevet af Mimosa Healthcare (No. 9) Ltd. Det er et selskab, som varetager driften af en række Nursing Homes for Mimosa Healthcare Group Ltd.
Lejer i K/S Longlands er dermed Mimosa Healthcare (No. 9) Ltd., mens Mimosa Healthcare Group Ltd. er garant herfor.
Mimosa Healthcare Group Ltd. bestyrer omkring 30 forskellige plejeinstitutioner, hvoraf størstedelen er Nursing Homes. Den daglige drift på de fleste af disse er ligesom i dette tilfælde drevet af mindre selskaber.
Mimosa Healthcare Group Ltd. er et selskab, som lægger stor vægt på, at deres Nursing Homes fremstår i venlige og imødekommende omgivelser. Den helt klare målsætning er at skabe en hjemlig atmosfære, som de ældre beboere både kan føle sig trygge og afslappede i.
Inden for Mimosa Healtcare Group Ltd. er der høje kvalitetskrav til alle aspekter i plejen. Der sættes en stor ære i at behandle den enkelte beboer med værdighed og respekt, ligesom virksomheden lægger stor vægt på ikke blot at yde den bedste service for beboerne – men også deres familier. Derfor opfordrer Mimosa Healthcare Group Ltd. de pårørende til aktivt at tage del i de daglige rutiner.
Garant
Garanten, Mimosa Healthcare Group Ltd., er en virksomhed, der udbyder en bred palet af serviceydelser som personlig sygepleje for ældre og yngre mennesker, pleje for mennesker med fysiske og psykiske handicap samt personer med alkoholproblemer.
Målsætningen for Mimosa Healthcare Group Ltd. er at tilvejebringe en høj kvalitet af individualiseret pleje i et venligt, hjemligt og støttende miljø. Livskvalitet er nøgleordet, og derfor bliver der lagt stor vægt på, at beboernes rettigheder, privatliv og værdighed bliver både beskyttet og respekteret.
Mimosa Group Healthcare Ltd. er en forholdsvis nystartet virksomhed. Lige i øjeblikket befinder virksomheden sig i en periode, hvor ekspansion og opkøb står på dagsordenen. Dette vil påvirke virksomhedens likviditet og overskud i den kommende tid, da der er tale om en større ekspansionsfase, hvor der bliver fokuseret på at indkøbe nye plejeinstitutioner.
Mere information om lejer kan findes på følgende hjemmeside:
http://www.mimosahealthcare.com
Gennemsnitlig risikovurdering
Det er vigtigt, at lejer har en sund og stærk økonomi. Til at vurdere dette bruger Estatum det anerkendte kreditvurderingsbureau, D&B. De har tildelt garanten Mimosa Healthcare Group Ltd. en ’A4’-rating. Bogstavet i ratingen er et udtryk for virksomhedens finansielle styrke, hvor A’et afspejler en middel rating.
Selvom plejehjemssektoren generelt er karakteriseret ved lave risici, er Mimosa Healthcare Group Ltd. så robust, at hele 85% af udbyderne i denne sektor har en lavere finansiel styrke end denne virksomhed.
Det er vigtigt at tage i betragtning, at der er tale om en erhvervsmæssig investering, hvor der både er mulighed for gevinst og tab. Store og velrenommerede lejere kan også komme i uvejr. Senest har vi været vidne til, at den landsdækkende pubkæde Yates, har været nødsaget til at gå i frivillig betalingsstandsning. Vi har selv 4 ejendomme med Yates som lejer i vores portefølje. 2 af disse har allerede fået ny lejer. Vi følger situationen tæt, og vi er i fuld gang med at undersøge mulighederne for at indsætte nye attraktive lejere i de sidste lejemål.
En branche i kraftig vækst
Plejehjemsbranchen i Storbritannien har gode fremtidsudsigter. Antallet af ældre over 85 år forventes at blive mere end fordoblet fra 1,3 mio. i 2007 til 3 mio. i 2036. Dette betyder en stigende efterspørgsel efter plejehjemspladser og vidner om en branche i særdeles stor vækst.
Lejekontrakten
Lejekontrakten blev indgået i marts 2003 og har en resterende løbetid på 30 år frem til marts 2038. Lejekontrakten omfatter både bygning og grund.
Herudover er kontrakten en såkaldt ´Full Repair and Insurance Contract´ (FRI-kontrakt), der medfører, at lejer afholder alle omkostninger vedrørende ejendommen til såvel indvendig som udvendig vedligeholdelse. Det betyder også, at det påhviler lejer at betale forsikring samt alle afgifter til det offentlige, herunder ejendomsskatter.
Lejekontrakten er indgået med Mimosa Healthcare (No. 9) Ltd., som betaler 174.492 pund i leje p.a. Lejen bliver reguleret første gang 17. marts 2013.
Den nuværende leje resulterer i
et bruttoafkast på 7,1%
Rent Review
Lejen i K/S Longlands bliver reguleret hvert 5. år - første gang 17. marts 2013. På dette tidspunkt stiger lejen minimum med 16%. Det svarer til en årlig lejestigning på 3%.
Det er vigtigt for ejeren af K/S Longlands, at lejen kun bliver reguleret opad. Det gælder uanset udviklingen i markedslejen i Storbritannien.
Uopsigelighed
Lejekontrakten med Mimosa Healthcare (No. 9) Ltd. er indgået i marts 2003 og er uopsigelig frem til marts 2038.
Kontrakten indeholder en klausul om, at lejer er fraholdt muligheden for at dele lejemålet med andre virksomheder eller andre parter, medmindre de er en del af samme koncern. Ønskes hele lejemålet udlejet, skal der foreligge godkendelse fra udlejer. Udlejer må dog ikke tilbageholde godkendelsen uden velbegrundede indsigelser. Fremlejer vil være underlagt samme betingelser som i lejekontrakten. Herved indtræder lejer som garant.
Beskrivelse af investors økonomi
Indgår du i K/S'et med en ejerandel på 10%, får du allerede det første år et fradrag i din personlige indkomst på 183.000 kr. Projektet giver positiv likviditet i hele perioden.
Selv med et konservativt skøn forventer vi, at du opnår en fortjeneste på 816.000 kr. - vel at mærke efter skat over de næste 20 år.
Investors økonomi ved en 10% deltagelse ser således ud:
|
| |
Tal i kr. |
2009 |
2014 |
2019 |
2024 |
2028 |
|
 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Skattefradrag |
183.000 |
129.000 |
85.000 |
26.000 |
-25.000 |
|
|
Skattebesparelse |
109.000 |
67.000 |
44.000 |
13.000 |
-1.000 |
|
|
Positiv likviditet |
8.000 |
6.000 |
6.000 |
6.000 |
10.000 |
|
|
| |
| |
Opsparing efter skat |
* |
* |
* |
* |
816.000 |
|
| |
|
|
Bruttoopsparing |
0 |
185.000 |
854.000 |
1.747.000 |
2.633.000 |
|
|
|
|
Investeringsresume
Investeringen i K/S Longlands bygger primært på følgende forhold:
- Lang lejekontrakt
Der er tale om et britisk Nursing Home med en uopsigelig lejekontrakt med en resterende løbetid på hele 30 år.
- Garanteret lejestigning
Lejen er fastsat til 174.492 pund med en garanteret lejestigning hvert 5. år på minimum 16% i resten af lejekontraktens løbetid. Det svarer til en årlig lejestigning på 3%.
- Risikovurdering
Lejer i K/S Longlands er Mimosa Healthcare (No. 9) Ltd. Lejen bliver garanteret af Mimosa Healthcare Group Ltd., som det anerkendte kreditvurderingsbureau D&B har givet en rating på ´A4´. Det er udtryk for en finansiel stærk virksomhed. Virksomheden ejer omkring 30 plejeinstitutioner, hvoraf størstedelen fungerer som Nursing Homes.
- Solid opsparing
Baseret på et konservativt skøn opnår du som investor ved salg af en 10%-andel efter 20 år en særdeles attraktiv fortjeneste på 816.000 kr. – vel at mærke efter skat.
- Få del i et vækstmarked
I hele den vestlige verden stiger antallet af ældre. Det gælder også Storbritannien. De officielle analyser viser, at antallet af ældre over 85 år vil blive fordoblet i løbet af de næste 30 år. Der vil derfor ske en markant vækst i efterspørgslen på plejehjemspladser.
- Et godt afkast
Den nuværende leje resulterer i et bruttoafkast på 7,1%. Bruttoafkastet er beregnet ved at sætte lejeindtægten i forhold til ejendommens købspris eksklusiv handelsomkostninger.
- Attraktiv finansiering
En 1. prioritetsbelåning i Storbritannien hvor hele 75% af købesummen er finansieret med en fast lav rente på 7,05%.
- Straksafskrivninger
Der kan straksafskrives småaktiver til en værdi af 29.855 pund. Det betyder at en 10%-investor oven i de normale afskrivninger skattemæssigt vil kunne afskrive yderligere
28.362 kr., som ikke skal betales tilbage i form af genvundne afskrivninger ved salg af
ejendommen.
- Valutarisiko er minimeret
Da lejeindtægterne samt størstedelen af den budgetterede finansiering bliver afregnet i pund, er valutakursrisikoen minimeret.
- Lejer betaler alt
Lejekontrakten er en såkaldt FRI-kontrakt. Det betyder, at lejer betaler alle ejendommens udgifter såsom ejendomsskatter, forsikring samt al indvendig og udvendig vedligeholdelse.
- Bindende svar
Skatterådet har med et såkaldt bindende forhåndstilsagn fastslået, at der kan opnås fradrag ved en investering i vores britiske Nursing Homes.
|
 |
Her kan du bestille en uddybende projektbeskrivelse: Bestil projektbeskrivelse.
Du er selvfølgelig også velkommen til at ringe til os på telefon 45 76 01 00 eller på e-mail info@estatum.dk
|
|
|
|
