| |
|
|
Ejendommen »
K/S Park Lodge er beliggende i storbyen Leeds i hjertet af England.
|
Lejer »
Lejen garanteres af Ashbourne Ltd. Moderselskabet, Southern Cross Healthcare Group Plc. er Storbritanniens største plejehjemsudbyder.
|
Lejekontrakten »
33-årig uopsigelig lejekontrakt med en garanteret lejestigning på minimum 3,5% hvert år i hele lejeperioden.
|
Investors økonomi »
Baseret på et konservativt skøn forventer vi, at en 10%-investor vil opnå en fortjeneste på 2.420.000 kr. over de næste 20 år – vel at mærke efter skat.
|
Investeringsresume »
Læs her mere om de 10 væsentlige forhold, som en investering i K/S Park Lodge er bygget på.
|
|
|
|
|
K/S Park Lodge
Ejendommen i K/S Park Lodge består af 3 forskellige bygninger, 2 af bygningerne er oprindeligt fra omkring 1910, og tilbygningen er tilbage fra 1987. De 3 bygninger danner tilsammen ramme om et Nursing Home med plads til 48 beboere.
Værelserne er fordelt på 3 etager og 25 af værelserne har egne toilet- samt badefaciliteter. Alle værelser er af høj standart og tilpasset den enkelte beboer. Der findes endvidere et antal fælles toiletter og badeværelser samt separate gæste- og personaletoiletter. 11 af værelserne er registeret som værende dobbeltværelser.
Foruden værelser findes her endvidere 2 rummelige opholdsstuer, hvor beboerne kan nyde hinandens selskab eller se TV. I forlængelse af opholdsstuerne findes spisesektionen. Køkkenpersonalet tilbereder en bred vifte af hjemmelavet mad af friske råvarer, og der tages hensyn til specielle diæter.
Der er tilknyttet personale, som underviser i kunsthåndværk og står for spil og underholdning. Der bliver også arrangeret ture uden for hjemmet, blandt andet indkøbsture og besøg i parker. Der tilbydes desuden servicefaciliteter såsom frisør, fodterapeut og tandlæge.
Ejendommen har 4 trappeopgange og en 8 personers elevator.
Det udvendige område udgøres af et større områder med anlagt have, en overdækket vinterhave, en gårdhave, hvor beboerne kan nyde naturen samt en parkeringsplads med plads til 8 biler.
Ejendommens grænser synliggøres af en murstensmur, træhegn samt vegetation.
Ejendommens købspris = 50.942.265 kr.
Lejer
Ejendommen i K/S Park Lodge bliver benyttet af et Nursing Home, som drives af Ashbourne Homes Ltd. Det er et selskab, som er oprettet af Southern Cross Healthcare Group Plc. til at varetage driften af en række Nursing Homes.
Lejer i K/S Park Lodge er således Ashbourne Homes Ltd., der har Ashbourne Ltd. som garant. Ashbourne Ltd.´s moderselskab er Southern Cross Healthcare Group Plc.
Ashbourne Homes Ltd. lægger stor vægt på, at alle deres Nursing Homes har venlige og imødekommende omgivelser. Ambitionen er at skabe en hjemlig atmosfære, som beboerne kan føle sig både trygge men også afslappede i.
Ashbourne Homes Ltd. ønsker at yde den bedst mulige service på til deres beboere i alle døgnets 24 timer. Derfor har de høje kvalitetskrav til alle aspekter i plejen. Der sættes altid fokus på at behandle den enkelte beboer med værdighed og respekt. Desuden lægger virksomheden vægt på ikke blot at yde den bedste service for beboerne – men også deres familier.
I Ashbourne Homes Ltd.´s Nursing Home bliver den sociale interaktion prioriteret meget højt, og der bliver afsat tid til at skabe forskellige aktiviteter for beboerne. Personalet har stor erfaring i at lytte, tolke og imødekomme de forskellige beboeres individuelle behov og ønsker.
Valget af det rette personale derfor stor betydning for Ashbourne Homes Ltd. Virksomhedens holdning er, at den bedste pleje kun kan ydes af et motiveret og velinformeret plejepersonale. Som følge deraf lægger Ashbourne Homes Ltd. stor vægt på videreuddannelse, så hele personalet er i stand til at leve op til virksomhedens høje plejestandard.
Ashbourne Homes Ltd.´s overordnede moderselskab, Southern Cross Healthcare Group Plc., leder mere end 700 Nursing Homes med ca. 36.000 sengepladser. Southern Cross Healthcare Group Plc. forventer, at væksten inden for ældreplejen og specialplejen fortsætter.
Mere information kan findes på følgende hjemmeside:
www.schealthcare.co.uk
Minimal risiko
Det anerkendte kreditvurderingsbureau, D&B, har givet garanten Ashbourne Ltd. en ´3A2´-rating. Det er udtryk for en virksomhed, hvis finansielle risiko er lav inden for denne sektor.
Lejekontrakten
Lejekontrakten blev indgået i juni 2005 og har en resterende løbetid i 30 år frem til september 2038. Lejekontrakten omfatter kun bygninger og ikke grunden.
Herudover er kontrakten en såkaldt ´Full Repair and Insurance Contract´ (FRI-kontrakt), der medfører, at lejer afholder alle omkostninger vedrørende ejendommen til såvel indvendig som udvendig vedligeholdelse. Det betyder også, at det påhviler lejer at betale forsikring samt alle afgifter til det offentlige, herunder ejendomsskatter.
Lejekontrakten er indgået med Ashbourne Homes Ltd., som andrager 238.201 pund p.a. Lejen bliver reguleret første gang 29. september 2008.
Den nuværende leje resulterer i
et bruttoafkast på 5,0%
Rent Review
Lejen i K/S Park Lodge bliver reguleret første gang 29. september 2008 og efterfølgende hvert 5. år i hele kontraktens løbetid. På nuværende tidspunkt stiger lejen stige med minimum 3,5% p.a. i forhold til den hidtidige leje, hvilket svarer til en lejestigning på hele 18,8% hvert 5. år. K/S Park Lodge hidtidige lejestigning er baseret på en kombination af en fast multiplicerende faktor, og den generelle lejestigning i markedet.
Det er vigtigt for ejeren af K/S Park Lodge, at lejen kun bliver reguleret opad. Det gælder uanset udviklingen i markedslejen i Storbritannien.
Uopsigelighed
Lejekontrakten med Ashbourne Homes Ltd. er indgået i juni 2005 og er uopsigelig frem til september 2038.
Kontrakten indeholder en klausul om, at lejer er fraholdt muligheden for at dele lejemålet med andre virksomheder eller andre parter, medmindre de er en del af samme koncern. Ønskes hele lejemålet udlejet, skal der foreligge godkendelse fra udlejer. Udlejer må dog ikke tilbageholde godkendelsen uden velbegrundede indsigelser. Fremlejer vil være underlagt samme betingelser som i lejekontrakten. Herved indtræder lejer som garant.
Beskrivelse af investors økonomi
Indgår du i K/S'et med en ejerandel på 10%, får du allerede det første år et fradrag i din personlige indkomst på 387.000 kr. Projektet giver positiv likviditet i hele perioden.
Selv med et konservativt skøn forventer vi, at du opnår en fortjeneste på 2.420.000 kr. - vel at mærke efter skat over de næste 20 år.
Investors økonomi ved en 10% deltagelse ser således ud:
|
| |
Tal i kr. |
2009 |
2013 |
2018 |
2023 |
2028 |
|
 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Skattefradrag |
387.000 |
295.000 |
200.000 |
83.000 |
23.000 |
|
|
Skattebesparelse |
231.000 |
154.000 |
104.000 |
43.000 |
12.000 |
|
|
Positiv likviditet |
109.000 |
1.000 |
4.000 |
7.000 |
10.000 |
|
|
| |
| |
Opsparing efter skat |
* |
* |
* |
* |
2.420.000 |
|
| |
|
|
Bruttoopsparing |
149.000 |
894.000 |
2.504.000 |
4.577.000 |
7.061.000 |
|
|
|
|
Investeringsresume
Investeringen i K/S Park Lodge bygger primært på følgende forhold:
- Lang lejekontrakt
Der er tale om et britisk Nursing Home med en uopsigelig lejekontrakt med en resterende løbetid på hele 33 år.
- Garanteret lejestigning
Lejen i K/S Park Lodge bliver reguleret første gang 29. september 2008 og efterfølgende hvert 5. år i hele kontraktens løbetid. Ved reguleringerne vil lejen stige med minimum 3,5% p.a. i forhold til den hidtidige leje, hvilket svarer til en lejestigning på hele 18,8% hvert 5. år.
- Den største udbyder
Lejen er garanteret af Ashbourne Ltd., der har Southern Cross Healthcare Group Plc. som moderselskab. Det er Storbritanniens største plejehjemsoperatør med en børsværdi på 10,8 mia. kr.
- Solid opsparing
Baseret på et konservativt skøn opnår du som investor ved salg af en 10%-andel efter 20 år en særdeles attraktiv fortjeneste på 2.420.000 kr. – vel at mærke efter skat.
- Få del i et vækstmarked
I hele den vestlige verden stiger antallet af ældre. Det gælder også Storbritannien. De officielle analyser viser, at antallet af ældre over 85 år vil blive fordoblet i løbet af de næste 30 år. Der vil derfor ske en markant vækst i efterspørgslen på plejehjemspladser.
- Et godt afkast
Den nuværende leje resulterer i et bruttoafkast på 5,0%
- Attraktiv finansiering
En 1. prioritetsbelåning i Storbritannien hvor hele 82,9% af købesummen er finansieret med en forventet fast lav rente på 6,3%. Valutakursrisikoen er minimeret, da lejeindtægterne samt størstedelen af den budgetterede finansiering bliver afregnet i pund.
- Bindende forhåndstilsagn
Skatterådet har med et såkaldt bindende forhåndstilsagn fastslået, at der kan opnås fradrag ved en investering i vores britiske Nursing Homes.
- Lejer betaler alt
Lejekontrakten er en såkaldt FRI-kontrakt. Det betyder, at lejer betaler alle ejendommens udgifter såsom ejendomsskatter, forsikring samt al indvendig og udvendig vedligeholdelse.
- Kun britiske ejendomme
Storbritannien har et af Europas mest omsættelige og likvide ejendomsmarkeder. En investering i en britisk ejendom sikrer en solid opsparing til pension med en lav grad af risiko.
|
 |
Her kan du bestille en uddybende projektbeskrivelse: Bestil projektbeskrivelse.
Du er selvfølgelig også velkommen til at ringe til os på telefon 45 76 01 00 eller på e-mail info@estatum.dk
|
|
|
|
